Contrat de courtage exclusif : le courtier peut-il autoriser son client à offrir l’immeuble en vente par lui-même?

(Mise à jour de l'article paru le 29 janvier 2013 et mis à jour le 18 décembre 2013)

Certains propriétaires désirant signer un contrat de courtage demandent de pouvoir effectuer, eux aussi, une mise en marché de leur immeuble afin de trouver d’éventuels acheteurs. On ne parle pas ici d’un vendeur qui interagit lui-même avec l’acheteur, mais d’un vendeur qui peut effectuer une mise en marché. Les risques d’imbroglios découlant d’une mauvaise gestion de cette double mise en marché potentielle sont importants. De ce fait, une grande prudence s’impose avant d’acquiescer à une telle demande du vendeur. L’OACIQ n’a certainement pas comme objectif d’encourager cette pratique.

Il est important de noter que le courtier immobilier devra toujours s’acquitter de ses obligations déontologiques envers les parties à la transaction. Rappelons qu’un Contrat de courtage – Vente peut être modifié pour autoriser le client à offrir l’immeuble en vente par lui-même sans que cela en affecte le caractère exclusif. Effectivement, un jugement de la Cour d’appel a établi que l’exclusivité d’un contrat de courtage ne vise que les courtiers et les agences. Cela signifie qu’il est possible de rayer la mention qui stipule que le vendeur s’engage à ne pas offrir l’immeuble en vente par lui-même, tout en conservant le caractère exclusif du contrat de courtage.

L’autorisation qui permet au propriétaire d’offrir son immeuble en vente doit être bien encadrée afin d’éviter toutes sources de conflits concernant la provenance de l’acheteur, le droit ou non de réclamer une rétribution, le prix de vente affiché. Il est primordial que cette autorisation soit définie à même le contrat de courtage en utilisant par exemple les mentions suivantes à la clause 11.1 :

Le COURTIER autorise le propriétaire à offrir son IMMEUBLE en vente. Si ce dernier trouve lui-même l’acheteur, la rétribution prévue à la clause 7.1 du contrat de courtage sera réduite à _____ % du prix de vente ou _______ $.

Malgré ce qui précède, il n’y aura pas de diminution de rétribution si : 

a) une ou plusieurs promesses d’achat sont présentées par l’intermédiaire de courtiers immobiliers, incluant le ou les courtiers identifiés au contrat de courtage, concurremment à une promesse d’achat soumise directement par un acheteur; ou

b) l’acheteur choisit d’être représenté par son propre courtier immobilier.

Dans ces cas, le propriétaire déboursera la rétribution prévue à la clause 7.1 du contrat de courtage.

Le propriétaire vendeur s’engage à aviser sans délai l’agence ou le courtier identifié au contrat de courtage avant d’accepter ou de refuser toute promesse d’achat soumise directement par un acheteur. Le cas échéant, le courtier remplira les formulaires requis.

Le propriétaire vendeur s’engage à ne publiciser aucune condition autre que celles contenues dans le contrat de courtage, notamment le prix, dans toutes représentations ou publicité qu’il pourrait effectuer.

Ces clauses répondent aux exigences de l’article 30 de la Loi sur le courtage immobilier(1) qui interdit à tout courtier de faire renoncer le vendeur aux droits que lui confèrent les contrats de courtage obligatoires, ainsi qu’à la règlementation entrée en vigueur le 1er juillet 2012 qui interdit aux courtiers de modifier de tels contrats de courtage pour diminuer les obligations du courtier ou pour augmenter celles du client (article 22 du Règlement sur les contrats et formulaires).

Obligations contractuelles

L’agence ou le courtier qui autorise le vendeur à offrir l’immeuble en vente par lui-même peut renoncer en tout ou en partie à la rétribution à laquelle il a droit. Il ne peut cependant renoncer à celle-ci dans le cas où cela créerait un désavantage pour un acheteur provenant d’un autre courtier.

Par ailleurs, toutes les obligations de l’agence ou du courtier telles que décrites au contrat de courtage demeurent, entre autres celle de présenter au vendeur, dans les meilleurs délais, toutes propositions visant l’achat, la location ou l’échange de l’immeuble.

Pour ce faire, une mention que le propriétaire s’engage à aviser l’agence ou le courtier dès sa connaissance de l’existence d’une promesse d’achat provenant directement de son acheteur, devra faire partie du contrat de courtage. Cela permettra au courtier du vendeur de bien jouer son rôle de conseil, de protéger adéquatement les intérêts de son client vendeur, et d’être équitable auprès de tous les acheteurs potentiels.

Représentation de l’acheteur

Le courtier représentant l’acheteur, avec ou sans Contrat de courtage – Achat, doit porter une attention particulière dans ce contexte. S’il ne peut être présent lors de la visite, il pourrait être privé de sa part de rétribution pour sa collaboration à la transaction advenant un litige en arbitrage. La bonne pratique à adopter dans une situation exceptionnelle où le courtier de l’acheteur ne peut se présenter à la visite est d’aviser le courtier du vendeur qu’un acheteur se présentera. Ce dernier en informera le vendeur afin d’éviter tout malentendu. Le courtier de l’acheteur pourrait également prévoir se faire remplacer par un autre courtier de son choix pour accompagner l’acheteur à la visite.

Affichage

Pour offrir son immeuble en vente, le propriétaire pourra le publiciser lui-même par tout moyen qu’il juge utile. Toutefois, une restriction devra apparaitre au contrat de courtage lui interdisant de faire la promotion de son immeuble à des termes et conditions différents de ceux stipulés dans son contrat de courtage, notamment quant au prix, et ce, afin d’être équitable pour tous les acheteurs. À défaut d’accepter cette restriction, le courtier ou l’agence devra s’abstenir de signer un contrat de courtage.

La fiche descriptive (celle qui est accessible uniquement aux courtiers) doit également faire mention que le propriétaire est autorisé à offrir son immeuble en vente par lui-même.

De plus, afin d’éviter de la confusion de la part des acheteurs et d’éventuels problèmes de collaboration entre courtiers, la meilleure pratique est certainement de ne pas permettre la pose de deux écriteaux, soit celui du vendeur et celui du courtier. Bien que ce ne soit pas illégal, cette situation est à éviter.

Information et conservation des documents transactionnels

Comme pour toutes les transactions, le courtier ou l’agence devra, même si c’est le vendeur qui a lui-même trouvé l’acheteur, expédier son avis de vente au service de diffusion d’information tel que décrit au contrat de courtage, s’il y a lieu, et conserver tous les documents pertinents de la transaction dans ses dossiers et faire les entrées dans ses registres.

Dépôt et perception de la rétribution

Que l’acheteur entre directement en contact avec le vendeur ou qu’il le fasse par l’intermédiaire d’un courtier, s’il verse un acompte à la suite des recommandations faites par le courtier du vendeur, ce montant devra être déposé dans le compte en fidéicommis de l’agence de ce dernier, pour la protection des parties. De plus, l’agence ou le courtier ne pourra percevoir sa rétribution qu’en conformité avec la clause 7.1 du contrat de courtage ou l’entente intervenue avec son client.

Pour toute information additionnelle sur ce sujet, n’hésitez pas à communiquer avec le Centre Info OACIQ par courriel à info@oaciq.com ou par téléphone au 450 462-9800 ou 1 800 440-7170.

(1) « 30. Un client ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le présent chapitre. »