Rétribution payable par le vendeur

Mise à jour de l’article paru le 3 juin 2004)

Avant d’examiner les différents cas où une rétribution est payable par le vendeur à l’agence ou au courtier agissant à son compte, voyons brièvement quelle forme peut prendre la rétribution du courtier en vertu du Contrat de courtage exclusif – Vente.

La première possibilité est celle où la rétribution est payable sous forme d’un pourcentage du prix de vente :

« 7.1 Le VENDEUR versera à l’AGENCE ou au COURTIER, dans les cas prévus en 1, 2, 3 et 4 de la présente clause, une rétribution de : _____________ pour cent (____%) du prix fixé pour la vente ou du prix indiqué en 4.1, dans le cas prévu en 4 ou advenant toute opération sur le capital-actions du VENDEUR »

Par exemple, si le prix de vente prévu à l’article 4.1 est de 300 000 $ et que, dans les faits, le vendeur accepte par la suite la somme de 295 000 $ dans le cadre d’une promesse d’achat qui lui est présentée, le pourcentage indiqué à la clause 7.1 serait alors appliqué au prix de vente accepté par le vendeur, soit 295 000 $.

L’autre forme que peut prendre la rétribution de l’agence ou du courtier agissant à son compte est une somme forfaitaire, c’est-à-dire un montant déterminé.

Il importe également de rappeler que le formulaire Annexe DR - Déboursés et rétribution permet à l’agence ou au courtier de prévoir d’autres modes de rétribution que ceux prévus au formulaire obligatoire de contrat de courtage vente et, le cas échéant, de se faire payer des déboursés spécifiques par le vendeur.

Le paiement de la rétribution aura lieu si l’une des quatre éventualités prévues à la clause 7.1 mentionnées ci-dessous se réalise. 

« 1. sauf dans le cas où aucun acte de vente ne se signe par la faute de l’acheteur, si une entente visant à vendre l’IMMEUBLE est acceptée pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou du COURTIER et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente »

Quel sens doit-on donner aux mots « et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies »? Ce sont essentiellement, mais non uniquement, les dispositions de l’article 4 du contrat de courtage qui mentionne le prix et les conditions de vente, notamment quels biens sont inclus ou exclus de la vente, ainsi que les termes de l’article 5 qui concernent la date ou le délai de possession et de la signature de l’acte de vente.

D’autres conditions peuvent être indiquées ailleurs au contrat de courtage, par exemple à la clause 11.1 - « Autres déclarations et conditions » ou dans le formulaire recommandé Annexe G – Générale. Dans l’éventualité où une promesse d’achat présentée satisfasse aux conditions de vente prévues au contrat de courtage, et que cette promesse d’achat soit acceptée, l’agence ou le courtier aura droit en principe à une rétribution.

L’entente visant à vendre l’immeuble prend ici le plus souvent la forme d’une promesse d’achat présentée par l’intermédiaire du courtier responsable de l’exécution du contrat de courtage vente, ou par l’intermédiaire du courtier d’un acquéreur potentiel. Par contre, il se peut que la promesse d’achat ait été préparée par une autre personne, par exemple un notaire. Il se peut également qu’il s’agisse, dans le cas d’un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir, mis en vente par un constructeur ou un promoteur immobilier, d’un contrat préliminaire visé par les articles 1785 et suivants du Code civil du Québec.

Peu importe la forme de l’entente, il faut que celle-ci soit acceptée pour que le courtier immobilier ait droit à sa rétribution. Cependant, même si une entente est conclue « sans l’intermédiaire de l’agence ou du courtier », le courtier pourra avoir droit à sa rétribution. Il faut se rappeler qu’au paragraphe 2. de la clause 8.2 de son contrat de courtage, le vendeur s’est engagé, à ne pas, directement ou indirectement pendant la durée du contrat, « devenir partie à une entente visant la vente, l’échange ou la location de l’IMMEUBLE sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou du COURTIER ».

Ainsi, sauf faute de l’acheteur, le droit à la rétribution du courtier ou de l’agence sera acquis si une entente visant à vendre l’immeuble est acceptée pendant la durée du contrat, avec ou sans l’intermédiaire de l’agence ou du courtier, et que toutes les conditions de cette entente ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente. L’acte de vente n’a donc pas à être signé pour que la rétribution soit acquise au courtier ou à l’agence même si, en pratique, c’est après la signature de l’acte de vente et à même le produit de la vente que la rétribution sera payée, en application de la clause 11.4 du formulaire obligatoire Promesse d’achat

« 2. si une promesse d’achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que le VENDEUR la refuse »

Le vendeur n’étant pas obligé de vendre, cette clause prévoit que si une promesse d’achat conforme aux conditions de vente est présentée au vendeur, mais qu’elle n’est pas acceptée par ce dernier, le droit à la rétribution du courtier ou de l’agence est acquis.

« 3. si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l’IMMEUBLE pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’IMMEUBLE »

Le délai de 180 jours se calcule à partir de la date d’expiration prévue au contrat de courtage. Si le contrat a été modifié en cours d’exécution pour prolonger sa durée, le délai sera calculé à partir de la nouvelle date d’expiration. Dans le cas d’un contrat résiliable où le vendeur aurait exercé son droit d’y mettre fin, le délai de 180 jours débuterait à compter de la date de résiliation.

Dans un autre ordre d’idées, quel sens doit-on donner à l’expression « personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat »? Les tribunaux ont rendu quelques décisions à ce sujet, mais il est difficile de déterminer avec précision si dans une situation donnée une personne a été ou non intéressée à l’immeuble pendant le contrat. Certaines situations sont cependant plus claires. Par exemple, si une personne a visité un immeuble ou a fait une promesse d’achat pendant la durée du contrat, on peut prétendre qu’elle a été intéressée à l’immeuble. Même dans l’éventualité où une vente intervenait avec une telle personne dans les 180 jours du contrat, le courtier n’aurait pas droit à une rétribution si « durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’IMMEUBLE », tel que prévu au paragraphe 3. de l’article 7.1.

« 4. si un acte volontaire du VENDEUR empêche la libre exécution du contrat »

Cette clause s’applique au cas du vendeur qui pose des actes ayant pour conséquence, par exemple, d’empêcher l’agence ou le courtier d’exécuter adéquatement ses obligations en vertu du contrat de courtage, ou encore qui font en sorte que l’acte de vente n’est pas signé malgré la conclusion d’une promesse d’achat pendant la durée du contrat. Ainsi, malgré l’absence d’une vente en bonne et due forme, et même parfois en l’absence de toute promesse d’achat, l’agence ou le courtier pourrait avoir droit à sa rétribution.

Les tribunaux ont à de nombreuses reprises donné effet une telle clause. Par exemple, un vendeur qui ferait en sorte d’empêcher le courtier d’effectuer des visites en compagnie d’acheteurs éventuels, ou qui prendrait tous les moyens pour ne pas être disponible pour la présentation d’une promesse d’achat, empêcherait vraisemblablement la libre exécution du contrat par le courtier, sous réserve évidemment des détails propres à chaque situation.

Enfin, la clause 7.2 porte sur les taxes applicables à la rétribution :

« 7.2 Toute taxe pouvant être imposée en raison de services rendus par l’AGENCE ou le COURTIER s’ajoute à la rétribution mentionnée au présent contrat et doit lui être versée par le VENDEUR conformément aux dispositions des lois fiscales applicables. »

Lors de la prise de tout contrat de courtage, le courtier devrait s’assurer d’expliquer à son client cette clause, en lui soulignant que les taxes sont calculées sur la rétribution payable à la clause 7.1 et en sus de celle-ci, c’est-à-dire qu’elles s’ajoutent à la rétribution.